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中金公司:万科

发布时间:2019-12-05 06:45:33

2011年全年业绩每股0.88元,符合预期:

万科2011年实现营业收入717.8亿元,净利润96.2亿元,同比分别增长41.5%和 2.2%,期末每股收益0.88元,符合预期。结算面积及单价的双提升是业绩增长的主要原因。期末公司宣布每10股派1. 元(含税)。

结算单价高,收入略超预期:公司房地产结算收入706.5亿元,结算面积562.4万平米,分别较去年同期上升41.2%和上升24.4%。公司结算面积略低于我们预期 .5%,但结算单价达12562元/平米,超出我们预期6.9%。公司期内毛利率为28.9%,较2010年略微下滑0.7个百分点。

收入锁定程度高:公司合并报表口径内已售未结资源金额1222亿元,均价约11262元/平米,与2011年全年销售均价持平。预收账款占到2012年收入预测的121%。

新增土地成本还在高位,2012年是竣工大年:公司期内新增权益建面约922万平方米(不包括城市更新项目),平均楼面地价约2707元/平方米(2010年新增土地成本:2780元/平米)。2012年公司预计将竣工890万平米,同比增长 5.1%。

财务状况稳健:期末公司在手现金达 42.4亿,公司一年以内到期流动负债218.5亿元,资本承担的土地款约80亿元(为除2008年之外水平),财务状况稳健,财务压力小。

发展趋势:

公司过去两年新增土地成本一直保持在2700元/平米左右,但2011年已售未结均价已经较2010年末下滑6.6%,2012年1~2月销售均价较2011年均价下滑11.7%,随着地价/售价比提升,未来两年结算利润率将面临下行压力。而公司2012年新开工计划较2011年下调8. %,整体可售资源增长有限,我们认为,2012年销售额将维持约10%增长。

估值与建议:

我们小幅调整公司2012年盈利预测至每股1.05元,引入201 年每股盈利为1.15元,对应同比增长9.8%。公司股价对应2012、201 年市盈率分别为7.9和7.2倍,对2012年净资产值有 0%的折让。我们认为公司在2012年将实现稳定、小幅销售增长,公司良好的资金状况使其在行业下行周期中抗风险能力强,重申“推荐”评级。

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