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2014年成都成交土地未来压力榜楼市压力

发布时间:2019-06-14 23:21:59

2014年成都成交土地未来压力榜 楼市“压力哥”来袭

2014年的成都土地市场即将进入收官阶段,与去年相比,今年的土地市场缺乏亮点。难道,土地市场要在平淡中翻年吗?当然不!锐理数据运用大数据分析方法,带你从另一个角度去看今年土地市场。当土地成交之后,拿地的开发商更关注的是项目所在区域市场的情况,竞争对手有多强大?区域去化情况怎么样?区域价格刚不刚得起?

对这些问题直观的数据反映,其实就是地块周边的市场存量及月均去化量指标。我们尝试将2014年成都主城区和近郊成交的所有住商、商住地块周边2公里范围内的未来理论供应存量、周边在售项目数量等反应未来项目的竞争压力的数据进行统计排榜,显而易见,在榜单上排名越靠前的地块,就越是 压力山大 。且让我们看看这些楼市 高压哥 未来的生存环境吧!

主榜单:压力山大榜

制榜标准:统计2014年1月1日至2014年11月15日期间成交的除商业地块之外的地块(成交范围为主城区+近郊)周边理论供应存量及在售项目数量。理论供应存量的计算标准为:地块周边2公里范围内已拿预售证项目认购存量+未拿预售证面积+未开发土地潜在的住宅供应面积。

上榜的地块分为两类,一类是地块处于存量较多的区域,一类是地块在新增供应较多的区域。对 压力山大 榜单的前十名进行分析,不难发现,大房企在拿地时对风险的把控堪称一绝,去年销售金额排在前几位的蓝光、保利、龙湖,不仅成功的避开了高压区,还选中有利的作战区。当然,有人欢喜就有人忧,那些地块不幸中招?是现在进行时?将来时?还是苦逼的一直持续中呢?

锦江区沙河堡地块:板块交界处的尴尬 库存压顶

通过筛选,有65宗地块成功进入统计范围,其中,锦江区沙河堡片区北1A地块以564.4万方的周边理论供应存量成功击败所有地块,问鼎 压力山大榜 榜首。

其实,沙河堡地块和攀成钢2号地块的压力都来自于多个板块交界的库存压顶,地块周边两公里范围内涉及到攀成钢、万年场、沙河堡等板块,而这些板块在之前几年都出现过大地块,当前正处于库存消化期,而且两宗地块都位于主城区,所以呈现出周边在售项目较多的特点。

沙河堡地块所在位置承受压,去年仅沙河堡板块成交土地都有9宗,成交面积逼近400亩,在住宅方面,不仅要面临多个板块在售项目的压力,还有地块周边压力,据统计,地块周边未开发土地的潜在住宅供应面积有83.96万方,已进行开发但还未拿预售证的住宅面积更是高达449.46万方,虽然地块面积不大,但是中铁二局用高价换来的这宗地确实有较高的风险。

中粮所拿的攀成钢2号地块受9070政策的限制,不能走攀成钢主流的大户型路线,所以欲将项目打造成首置首改纯居项目,在存量压顶的形势之下,以差异化的产品实现项目在板块中的突围,显然是明智之举。

华府地块:超级大盘 拖后腿 消化周期长达10年

根据统计,天府新区华阳街道办事处一心村三组,二江寺村一、二、五、六组地块周边已拿预售证项目的认购存量达41万方,而2013年整个华府板块的销售总货量仅为49.6亿元左右,也就是说,目前的存量已够华府消化10个月,令人震惊的是,地块周边未拿预售证的待售住宅面积高达550万方,按照现在华府板块的去化速度来算,足够华府消化10年了。

为何该区域有如此高的库存?首先,地块所在位置周边两公里内包括了河畔新世界这个超级千亩大盘,仅这一个项目的总建筑面积就有300万方,目前项目仅开发了一小部分,后期还有大量待开发土地。除此之外还有中信城、远大中央公园两个大项目需要消化。

其次,地块所在的华府板块近两年较为疯狂,成交了多宗地块,总成交面积约为3000亩,但是板块的消化情况并不理想,导致出现存货较多的情况。虽然今年板块稍显冷静,但还是有多宗地块成交,这些地块深陷 前后夹击 的窘境。在地价上没有早期拿地的优势,在售价上也不如早期拿地项目有底气。而且,由于巨量的销售任务压顶,板块价格恐难有上升空间,且不排除价格战成为未来几年板块各项目营销的选择的可能。成都太华置业虽然在地块降价后入手地块,但是看到如此惊人的板块存量数据,是否也会心头一紧?

龙泉大面两宗地:后期压力颇大

从数据来看,金科和国地置业所拿地块周边项目较多,分别有12和17个在售项目,竞争较为激烈,但是这两宗地块地价并不算太高。而且,国地置业所拿地块为商业兼容住宅地块,对所在区域来说,是个较好的补给。值得注意的是,两宗地块周边未拿预售证的量均超过320万方,也就是说,高压期即将到来。

明星地块的高压环境:拼完地价拼房价

明达玻璃厂地块和红光宿舍地块均因高价成为今年的明星地块,首先要面临的就是地价压力,其次是地块所在位置的项目生存压力。两宗地周边在售项目均超过14个,红光宿舍地块由于地块面积小,所以压力略小。但是明达玻璃厂地块周边有多个销售已久的项目,而且地块周边两公里涉及多个板块,同样有来自多个板块在售项目的压力。仅从大地块来看,周边就有信和拿下的366亩地块,龙之梦247亩地块以及中糖投资所拿的237亩地块,后期压力逐步升级,土豪鲁能会用地王打造出什么样的产品?又该如何定价?销售情况能否比拿地时还风光,让人充满期待!

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